元気ですか！ 福岡市天神の公認会計士・税理士の山崎隆弘です。
相続対策として、アパート・マンションを建てることがあります。土地の評価額が1億円として、銀行から1億円を借りてアパートを建てます。建物の固定資産税評価額は取得価額の6割とすると、建物の固定資産税評価額は6,000万円となります。さらに借家権割合を3割とすると建物の評価は4,200万円まで下がります。借入金は負の相続財産ですので、借入金1億円との差額5,800万円分、相続財産が減ります。
今回、いわゆるタワーマンションに(タワマン)よる節税に対して税制改正が行われました。眺望のよい高層階はタワマンは、住戸の固定資産税評価額は同じ棟内であれば、住戸のある階や方角、眺望などに関係なく、専有面積に応じて一律に決まってました。
そのため、高い価格で取引される高層住戸ほど、時価と固定資産税評価額の差が大きいため、相続対策として使われます。マンション1室で1億円だったものが、固定資産税評価額が3,000万円とすると、相続財産が7,000万円減ります。
今回の改正により、居住用超構想建築物(高さが60mを超える建築物のうち、複数階に住戸が所在しているもの)に係る固定資産の額は、各住戸の専有床面積で按分していたものを、各住戸の専有床面積×階層別専有床面積補正率で按分して計算するようになります。
具体的には1階高くなるごとに約0.26％、固定資産税が高くなり、40階の場合、1階よりも10％、20階は約4.9％高くなります。この改正は、平成30年度から新たに課税されることとなる居住用超高層建築物について適用されます。
国税庁は、平成30年度税制改正で相続税についてもマンションの上層階の負担を重くする方針であり、固定資産税は毎年払う税金のため階層による差を小さくしましたが、「相続税は上層階と下層階の差をもっと大きくしてもいい」との声があると報道されています。次のステップへの改正かもしれません。
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